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jueves, marzo 28, 2024

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El CGPJ rechaza la Ley de Vivienda: cuestiona el control de precios y la invasión de competencias

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Redacción.-

El Pleno del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) ha aprobado por amplia mayoría el nuevo informe preceptivo que han elaborado dos vocales sobre el anteproyecto de la Ley de Vivienda. El informe recuerda al Gobierno que la competencia en materia de viviendas es de las autonomías y no estatal, dejando así la puerta abierta a un complicado encaje constitucional; y critica que el control de los alquileres sea una medida que recaiga sobre los propietarios privados, a quienes no se les compensa lo suficiente.

En concreto, el texto elaborado por los vocales redactado Enrique Lucas y José Antonio Ballestero ha contado con 15 votos a favor y 6 en contra.

Consulta aquí el informe íntegroLos aspectos más destacados del informe votado
El documento que ha aprobado el Pleno del órgano judicial detalla varios puntos de la normativa:

Problemático encaje constitucional. El informe afirma que una de las partes del anteproyecto incluye «una serie de directrices generales que cabe encuadrar en el marco de la política de vivienda, imbuidas de un claro dirigismo de la actuación de las instituciones autonómicas y locales, de problemático encaje en el orden constitucional de competencias». Ello se debe a que limita y dificulta que «estas puedan desarrollar una política propia en dicha materia incluyendo el fomento y promoción de la construcción de viviendas, que es, en buena medida, el tipo de actuaciones públicas mediante las que se concreta aquella política” y por más que esa competencia no sea absoluta y el Estado se encuentre facultado la desarrollar actuaciones en ella».
Un texto sobrecargado. El documento destaca que «los enunciados normativos del anteproyecto no son, por lo general, directos y concisos como demandan las reglas sobre buena regulación». Sin embargo, puntualiza que abundan las «normas de principio o finalistas y de carácter procedimental y es constante la remisión a la legislación autonómica y a instrumentos jurídicos, como los del planeamiento, cuya aprobación atañe a las Comunidades Autónomas y a las corporaciones locales». Todos estos rasgos «hacen del anteproyecto un texto sobrecargado y en gran medida contradictorio con la finalidad de ser la norma básica y de referencia para dar efectividad plena al derecho a la vivienda».
Produciría múltiples incidencias por afectar el derecho a la propiedad. También detalla que «una reinterpretación del art. 47 CE al margen de la jurisprudencia constitucional, transformando el derecho a la vivienda, desde la perspectiva constitucional, en algo diferente a lo que afirma la propia Constitución, produciría múltiples incidencias, desde los aspectos competenciales hasta la proporcionalidad que debe aplicarse para apreciar la corrección de las medidas incorporadas en el anteproyecto que inciden en derechos como la propiedad (art. 33 CE) o la libertad de empresa (art. 38 CE), cuyo encaje constitucional es muy diferente al de un principio rector de la economía».
El control de precios, poco adecuado y un detonante de procedimientos judiciales. Respecto a las medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, el informe de destaca que «siendo tema constitucionalmente sensible, tiene un alcance limitado y un farragoso contenido. Nacido coyunturalmente para combatir los efectos de la pandemia su generalización y mantenimiento para un momento en que haya decaído la causa determinante de su génesis quizás no resulte adecuada. Por otro lado, su complejidad reglamentista pudiera propiciar no pocos procedimientos judiciales. Resulta mucha más clara y efectiva la regulación de las limitaciones arrendaticias para los grandes tenedores».
Las medidas recaen en los propietarios, no en las AAPP. También añade que dichas medidas de control conllevan una «carga patrimonial que en ningún caso se afronta a costa de las Administraciones Públicas, sino de los arrendadores privados, no suficientemente compensados con los incentivos fiscales. Una vez más debe ponerse de relieve el posible conflicto competencial».
Medidas sin justificación suficiente. Recalca que «echa en falta una justificación suficiente de la necesidad de las medidas, evaluando los beneficios sociales e inconvenientes que se pueden derivar de ellas, sobre la base de un análisis empírico del resultado de medidas similares en los países de nuestro entorno –e incluso en el nuestro- que han cosechado fracasos que resultan evidentes por conocidos. No incorpora la información necesaria para poder determinar si la incidencia que se produce por la aplicación de las medidas incorporadas al anteproyecto en los derechos a la propiedad privada o la libertad de empresa es proporcionada. Tampoco incorpora el anteproyecto cláusulas de salvaguarda, como establecer un periodo temporal de aplicación de las medidas restrictivas que permita evaluar su resultado e incidencia». Y añade que «la falta de estudios previos y la falta de información suficiente de la documentación del anteproyecto convierte el juicio de proporcionalidad en una conclusión puramente voluntarista».
Unos requisitos muy farragosos para controlar las rentas. Sobre los topes a los alquileres, el texto también sotiene que «la inclusión de extensos requisitos para el parcial control de las futuras rentas resulta, por lo farragoso, probablemente ineficiente y su alcance muy limitado pues, teniendo efectos tan solo para los nuevos contratos, prevé además unas pautas de contención de rentas que tan solo serán de aplicación a viviendas anteriormente arrendadas en la zona tensionada, de forma continuada, durante al menos los cinco años previos. Su compleja regulación recuerda la desgraciada experiencia que se tuvo con las Disposiciones Transitorias de la LAU de 1994, semillero de infinitos pleitos». Y añade que «quizás bastara con generalizar un límite porcentual a las nuevas rentas sin vinculación a ninguna de las complejas circunstancias que la norma refiere limitándolo, tan solo, a las zonas con mercado residencial tensionado. Dada su confusa redacción, sería oportuno acomodar la nueva prórroga a la ya dispuesta previamente en el artículo 10 LAU, es decir su funcionamiento año a año para el arrendatario y su imposición al arrendador».
Vincular la prórroga del contrato de alquiler con la ubicación, nocivo e innecesario. Sobre la extensión de la prórroga arrendaticia afirma que «no resulta esencialmente gravosa para el arrendador sobre la base de que se estará ante un inquilino cumplidor pues durante largo tiempo habrá integrado sus obligaciones solutorias antes de acceder al momento inicial que ampara la nueva prórroga». Sin embargo, recalca que «la vinculación de la prórroga con la ubicación del inmueble en un mercado residencial tensionado es nociva e innecesaria. Sin olvidar el libre juego del mercado arrendaticio y los pactos entre las partes que en estos casos –arrendamientos ya de larga duración– normalmente evitarán muchos de estos problemas, un tanto ficticios pero que la regulación incentivará».
La reserva a VPO no está justificada. Sobre la medida de que las promotoras se vean obligadas a destinar una parte de las promociones a VPO en los proyectos ubicados en zonas tensionadas, el texto detalla que el artículo 15.1 d) fija en un 50% la reserva de suelo para vivienda a algún régimen de protección pública de alquiler, salvo casos excepcionales, sin que se haya explicitado la razón de ese concreto porcentaje que sería el motivo para su calificación como condición básica o bases del artículo.
Carga en el propietario el coste de los impagos. Otra de las claves del documento es la que dictamina que «ee “carga” al propietario –que puede ser persona física igualmente vulnerable—, y no a la Administración, con el costo de mantener la ocupación, normalmente arrendaticia sin pago de renta alguna, durante un largo período. Realmente, la normativa analizada no hace sino generalizar las situaciones y la regulación a que dio lugar la excepcional situación derivada de la pandemia, que ahora se proyecta sobre todos los procesos verbales del artículo susceptibles de ocasionar el lanzamiento de la vivienda habitual del demandado». «Es el propietario privado quien soporta el derecho constitucional de su incumplidor inquilino al disfrute de una vivienda digna y adecuada, en este caso del derecho a la conservación gratuita del inquilinato, contrato estructuralmente oneroso». Además, recalca que «la Disposición Final Quinta tiene una farragosa regulación, susceptible de no pocos conflictos a decidir en sede jurisdiccional civil».
Segundo informe del CGPJ
Es el segundo que el máximo órgano judicial vota en las últimas dos semanas. El primero, elaborado por el vocal Álvaro Cuesta, avalaba en líneas generales el contenido de la normativa, pese a detectar algunas imprecisiones y una falta de justificación para poner en marcha medidas como el control de los precios del alquiler, una de las más controvertidas del anteproyecto de ley.

Tras el rechazo de dicho informe, el CGPJ se comprometió a redactar uno nuevo y someterlo a valoración. Y es este nuevo texto el que ha salido refrendado en el Pleno, con los votos a favor del presidente del Tribunal Supremo y del Consejo General del Poder Judicial, Carlos Lesmes, y los vocales Roser Bach, José Antonio Ballestero, Ángeles Carmona, Victoria Cinto, Nuria Díaz, Juan Manuel Fernández, Rafael Fernández Valverde, Vicente Guilarte, Enrique Lucas, Carmen Llombart, José María Macías, Juan Martínez Moya, Gerardo Martínez Tristán y Wenceslao Olea. Por su parte, se han opuesto los vocales Mar Cabrejas, Álvaro Cuesta, Clara Martínez de Careaga, Rafael Mozo, Concepción Sáez y Pilar Sepúlveda. Varios de ellos, además, han anunciado la formulación de un voto particular.

La propuesta remitida por los autores del texto al resto de vocales insistía en que la vivienda «es una materia de titularidad autonómica», por lo que el núcleo de su regulación y las políticas públicas encaminadas a hacer efectivo el derecho del artículo 47 de la Constitución «corresponde a cada una de las comunidades autónomas que ejercen sus competencias conforme a la orientación política mayoritaria existente en ellas».

También recalcaba que la actuación estatal se ha articulado «a través de los Planes Nacionales o de la intervención en este sector de la economía en momentos de grave crisis económica con medidas de carácter fiscal o con normas que afectan al mercado hipotecario, a los arrendamientos urbanos, al sobreendeudamiento de las familias, a la protección a los deudores hipotecarios, a los desahucios, a la propiedad horizontal, o a la eficiencia energética». Pero advertía de que mientras la competencia autonómica es sobre el conjunto de la materia de vivienda, la estatal «se vierte sobre esos otros aspectos».

Por tal motivo, «el anteproyecto ha de ceñirse al ámbito incidental de las competencias citadas, puede ser una ley sobre las condiciones básicas del derecho de la vivienda y de medidas sobre su promoción y protección, o, como dice su título, una ley por el derecho a la vivienda, pero no, en puridad, «la ley de vivienda» o «del derecho a la vivienda».

También afirmaba que el derecho a una vivienda digna y adecuada, si bien se reconoce en la Constitución, no se «define», por lo que la jurisprudencia constitucional ha precisado que, al estar encuadrado en el Capítulo III del Título I de la Carta Magna, «no contiene un derecho subjetivo exigible ante los tribunales sino una directriz constitucional que obliga a todos los poderes públicos a procurar su efectividad».

El informe también lanzaba un mensaje directo al Ejecutivo recordándole que «el alcance de la función consultiva del Consejo General del Poder Judicial no depende ni del interés ni de la voluntad del órgano que solicita el informe». Y apuntaba que el Gobierno en este aspecto «carece de toda capacidad de disposición» porque ha de ceñirse a lo dispuesto en la Ley Orgánica del Poder Judicial, cuya interpretación es la que se ha expuesto y que ha venido siendo pacíficamente aceptada por los distintos gobiernos y hasta el momento presente.

Diferentes miembros del Gobierno, desde el presidente Pedro Sánchez hasta la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) han afirmado en los últimos días que el Ejecutivo va a estudiar las recomendaciones judiciales, aunque prevé sacar adelante la normativa, al considerar que no invade competencias y que cumple con todas las garantías y seguridad jurídica.

Medidas de la ley que afectan al mercado del alquiler
Las principales medidas que recoge el anteproyecto de la Ley de Vivienda relacionadas con el mercado del arredamiento son:

Zonas de mercado residencial tensionado
Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar por tres años las zonas de mercado residencial tensionado, prorrogables anualmente si las circunstancias persisten. Esta declaración implicará planes de acción específicos para orientar las actuaciones públicas y corregir los desequilibrios detectados. Entre esas medidas, se incluye la congelación o limitación de los precios de las rentas del alquiler.

Entre las condiciones para que un municipio sea declarado como zona de mercado tensionado, o algunos de sus distritos, se fija que el coste del pago de la vivienda (ya sea hipoteca o alquiler más gastos de suministros) supere el 30% de los ingresos netos medios de los hogares en ese ámbito.

También se tendrá en cuenta que el precio del alquiler (o la compra) haya experimentado en los últimos cinco años una subida de, al menos, un 5% más que el porcentaje de crecimiento del IPC de cada autonomía.

Congelación de rentas para inquilinos actuales
En las áreas de mercado residencial declaradas tensionadas, los arrendatarios actuales podrán acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor con carácter anual y por un período máximo de tres años. Esta medida entrará en vigor cuando la zona sea declarada tensionada.

Congelación de nuevos contratos de alquiler
En las áreas tensionadas, para los nuevos contratos de viviendas, ya en el mercado de alquiler, se podrá limitar la renta a la del contrato anterior con el incremento del IPC correspondiente. Y en algunos casos, se podrán permitir subidas adicionales hasta un máximo de un 10% en determinados supuestos, como las mejoras en el hogar, rehabilitación de la vivienda o cuando se firmen arrendamientos por periodos de 10 años o más.

Además, se establecerán mecanismos excepcionales de contención y bajada de precios del alquiler en estas zonas, ya sea para aumentar la oferta o para impedir incrementos abusivos de la renta. Se incentivará fiscalmente la bajada de precios.

Figura del gran tenedor
La Ley de Vivienda define como gran tenedor a aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 viviendas -excluyendo garajes y trasteros- o de una superficie construida de más de 1.500 m2. En zonas de mercado tensionado, las administraciones que las declaren podrán establecer criterios adicionales, solo a los efectos de solicitar información adicional sobre los parques de vivienda que gestionen.

Límite al alquiler (periodo de 18 meses para aplicar un índice de precios)
En las áreas declaradas tensionadas, cuando el propietario sea una persona jurídica y gran tenedor, la renta de los nuevos contratos estará limitada por el contrato anterior o por el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

Se abre un periodo de 18 meses desde la aprobación de la Ley para establecer dicho índice y aplicar esta limitación. Si tenemos en cuenta que la tramitación parlamentaria podría prolongarse durante meses y ese periodo de gracia, los límites de rentas del alquiler a grandes tenedores llegarían en 2024. Es decir, una vez terminada la presente legislatura.

Estímulos fiscales a los pequeños propietarios
Se estimulará fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. En los nuevos contratos, se establece una deducción general del 50% que podrá incrementarse hasta el 90% si se firma en una zona de mercado tensionado, en función de unas condiciones:

Bajada de la renta en una zona declarada tensionada (90%). Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años (70%). Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas
Vivienda asequible incentivada o protegida (70%). Vivienda arrendada a la Administración pública o entidad del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
Rehabilitación o mejora (60%). En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.
Otras medidas
El texto también incluye medidas destinadas a movilizar la vivienda vacía, aumentar el parque público de viviendas, la creación del Consejo Asesor de Vivienda, dotar de más garantías a la compra o el alquiler de vivienda o la reserva del 30% de la obra nueva a VPO

Una ley que lleva más de un año en el aire
El anteproyecto fue aprobado por el Gobierno a finales de octubre, un año después de que la coalición anunciara un acuerdo para ponerla en marcha. El texto llegó en plenas negociaciones de los Presupuestos Generales del Estado de 2022, aunque entonces se abrió un periodo de alegaciones. Durante ese trámite se presentaron 90 alegaciones en tiempo y forma por diferentes instituciones, entidades y particulares, según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).

Posteriormente el texto llegó al Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) para que pudiera elaborar un informe. El objetivo del Gobierno era volver a llevar el texto al Consejo de Ministros para su aprobacion el martes 18 de enero, tras recibir el visto bueno del informe que hoy ha tumbado el pleno del órgano judicial. Sin embargo, se tuvo que retrasar ante la llegada de este nuevo texto.

El Gobierno deberá estudiar ahora las recomendaciones que propone la justicia y aplicar las modificaciones que crea convenientes para aprobarlo de nuevo en el Consejo de Ministros. El paso siguiente será que la Ley de Vivienda inicie su tramitación parlamentaria y, según prevé el Ejecutivo, que esté en vigor en la segunda mitad de este año.

3 COMENTARIOS

  1. El titular correcto sería: el CGPJ se entromete en la división de poderes y evita que se legisle contra los intereses personales de quienes tienen mas de 10 viviendas no sea que alguno pierda privilegios a costa de fastidiar a los demás.

  2. Tal cual. Lo positivo es que es un informe no vínculante. Aunque se dirá y usará como si lo fuese.
    Cinco vocales (aunque inicialmente fueron seis de lo quince) del CGPJ se oponen al informe de la Ley de Vivienda y creen que el órgano se ha «extralimitado»

  3. Ley Sólo Sí es Sí –> Informe negativo del CGPJ.
    Ley de Memoria Democrática –> Informe negativo del CGPJ.
    Ley de Vivienda –> Informe negativo del CGPJ.

    ¿Se entiende por qué el PP mantiene secuestrado el CGPJ?

Los comentarios están cerrados.

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