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sábado, mayo 21, 2022

Los requisitos más exigentes que están bloqueando miles de moratorias de alquileres e hipotecas

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Redacción.-

Miles de inquilinos e hipotecados que habían visto en las?ayudas aprobadas por el Gobierno?un salvavidas para pagar la vivienda en plena crisis del coronavirus se están encontrando con una mala noticia: no cumplen las condiciones para acceder a la moratoria.

En marzo, con el estado de alarma ya en vigor, el Ejecutivo anunci? diferentes medidas para ayudar a los afectados por la pandemia del coronavirus, entre ellas?una moratoria en el pago de la hipoteca?y de la?renta del alquiler, que se deben solicitar a bancos y grandes tenedores de inmuebles (entendiendo como tales las empresas o particulares que tienen al menos 10 activos en propiedad, sin contar trasteros y plazas de garaje, o una superficie construida de más de 1.500 m2).

El problema, según los expertos, no está en las ayudas en s?, sino en que los requisitos para conseguir la moratoria son muy exigentes, por lo que prev?n un aluvi?n de solicitudes denegadas de miles de familias afectadas.

Como muestra, este dato:?la Coordinadora de Vivienda de Madrid?(que aglutina asambleas de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, Stop Desahucios y Asambleas de Vivienda de la Comunidad de Madrid)?asegura a idealista/news que nueve de cada 10 solicitudes de aplazamiento del pago del pr?stamo están siendo denegadas?por la banca al no cumplir los supuestos de vulnerabilidad. Por otro lado, el Banco de Españaña asegura que hasta el 30 de abril (en el primer mes de moratorias)?solo ha?salido adelante el 29% de las solicitudes de moratorias hipotecarias, incluyendo las de vivienda y las de locales y oficinas en el caso de autónomos.

A la espera de conocer datos más concretos sobre cu?ntas moratorias del alquiler y de hipotecas están saliendo adelante, grandes tenedores de viviendas, empresas especializadas en el alquiler y plataformas que defienden los derechos de los consumidores están detectando en estas semanas varios requisitos que en general no cumplen los solicitantes de las ayudas y que, por tanto, están provocando la denegaci?n. Resumimos en qu? consiste cada uno de ellos:

1. Estar empadronado en la vivienda desde hace al menos seis meses.?Este es uno de los ejemplos más t?picos en el caso del arrendamiento, ya que muchos inquilinos no están empadronados en la casa en la que viven de alquiler. Además, la normativa se?ala que?se debe acreditar el empadronamiento de los Últimos seis meses, aunque la mayor?a de las solicitudes no lo están incluyendo.?Para acceder a la moratoria hipotecaria tambi?n es necesario presentar el certificado del padr?n con referencia al momento de la presentaci?n de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

2. No superar tres veces el IPREM entre todos los miembros de la familia.?Otra de las condiciones más restrictivas es que, para ser considerados vulnerables, los ingresos de la unidad familiar hogar no deben superar tres veces el Indicador público de Renta de Efectos M?ltiples mensual (IPREM), que actualmente es de 537,84 euros, por lo que?el l?mite es?1.613,52 euros, durante el mes anterior a la solicitud.?Los l?mites suben en algunos casos concretos. Por ejemplo, se?podr? incrementar 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo o mayor de 65 años en la unidad familiar (0,15 si es unidad familiar monoparental). Además, será de cuatro o cinco veces el IPREM si alguno de los miembros de la unidad familiar tiene declarada una discapacidad superior al 33% o al 65%, respectivamente.

?Se entender? por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su c?nyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relaci?n de tutela, guarda o acogimiento familiar, que residan en la vivienda?, detalla el documento publicado en el BOE.

En este punto,?José Ram?n Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, se muestra especialmente cr?tico, y explica que ?normalmente el concepto de unidad familiar está integrado por la pareja y los hijos menores de 18 años, pero?en este caso se ha ampliado y tambi?n tiene en cuenta los ingresos que pueda tener el hijo mayor de edad, lo que hace más complicado a?n no superar los l?mites?; sobre todo teniendo en cuenta que?la tasa de emancipaci?n de los jóvenes está en m?nimos hist?ricos.

3. Tener una vivienda en propiedad o en usufructo.?En el caso de que el solicitante o cualquiera de los miembros de la familia tenga una vivienda en propiedad o en usufructo no podr? acceder a la moratoria del alquiler. Y este de nuevo es un punto conflictivo para los expertos. Desde la Agencia Negociadora del Alquiler, Zurdo aclara que «no tiene en cuenta los casos en los que se tenga una segunda residencia en propiedad que ahora mismo no puede ser utilizada (ni podr? serlo durante las próximas semanas si se encuentra en otra provincia distinta a la de la vivienda habitual), ni tampoco puede alquilarse para cubrir los gastos de mantenimiento o conseguir unos ingresos extra».

Hay algunos casos excepcionales que contempla la normativa.?Por ejemplo, «si el solicitante o cualquier miembro de la familia tiene una parte de una vivienda heredada o transmitida ?mortis causa? sin testamento, s? puede optar a la ayuda, aunque no si tiene el 100%. En el caso de que haya comprado una vivienda en su totalidad o posea una parte, solo se podr?a optar si prueba que no puede disponer de ella por causa de separaci?n o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por raz?n de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia?, aclara?Jes?s Mart?, responsable de Invermax, la gestora patrimonial?de distintos grupos de inversores y socimis como QPQ, el veh?culo de inversi?n inmobiliaria de Alquiler Seguro.

4. Que la cuota mensual y los suministros supongan al menos el 35% de los ingresos.?Esta es otra de las causas más comunes a la hora de desestimar una solicitud. Y es que la normativa solo considera vulnerable a aquella familia que tenga que destinar más de un 35% de sus ingresos al pago de la vivienda (ya sea la renta o la hipoteca) más los suministros, entendiendo como tales el gasto de electricidad, gas, gasoil para calefacci?n, agua corriente y de los servicios de telecomunicaci?n fija y móvil, as? como las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, de la vivienda habitual.

Además, en el caso de la hipoteca tambi?n es necesario que se cumpla otro requisito: que el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3 veces como consencia de la emergencia sanitaria; y en el caso de empresarios y autónomos, que se haya producido una ca?da de las ventas de al menos el 40%.

5. Quedarse?en paro o entrar en un ERTE por el coronavirus.?Esta es otra de las causas más habituales de la denegaci?n, ya que la normativa no contempla los casos de vulnerabilidad de una persona que hubiera perdido el empleo antes de la llegada del coronavirus. Tampoco podr?n beneficiarse de la moratoria del alquiler?aquellos inquilinos que?hayan dejado su empleo de forma voluntaria.

Es decir, la normativa solo ampara a los que se han visto afectados por un ERTE, un ERE o un despido como consecuencia del covid-19, y siempre que esas situaciones sean acreditadas con la presentaci?n del ?certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuant?a mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo?, según recoge el BOE.

6. Dificultades para obtener toda la documentación de forma online.?La Organizaci?n de Consumidores y Usuarios (OCU)?recuerda que otro problema es conseguir reunir todos los documentos sin salir de casa.?Por ejemplo, ?para solicitar la moratoria de la hipoteca?se pide una monta?a de papeles que exige acudir, como m?nimo, al ayuntamiento, al Registro de la Propiedad, a los servicios de empleo auton?micos o a la Agencia Tributaria, pero?todas las oficinas de atenci?n al público están cerradas y obtener los documentos online?puede ser complicado o imposible?si no se cuenta con la identificaci?n electrúnica de turno?. Recordemos que, no obstante, el solicitante puede firmar una declaraci?n jurada en la que se compromete a entregar toda la documentación en el plazo de un mes, a contar desde la finalizaci?n del estado de alarma.

Las ?trampas? de solicitantes y caseros
Los grandes tenedores de inmuebles consultados por idealista/news aseguran que tambi?n se están encontrando??malas praxis? por parte de algunos hogares para intentar beneficiarse de las moratorias aprobadas por el Gobierno.

?En cuanto al tema de los ingresos, nos tenemos que creer lo que nos dicen en la?declaraci?n responsable, el documento que deben firmar para dar fe de que se encuentran en situación de vulnerabilidad, aunque no dispongan de toda la documentación. Nos estamos encontrando casos que en primera estancia se rechazan por no cumplir el porcentaje de los ingresos, les rechazamos la petici?n y nos abren una nueva indicando que sus ingresos son menores. Como envían la declaraci?n jurada, lo admitimos a tr?mite?, explica uno de los principales caseros profesionales del pa?s.

Las mismas fuentes tambi?n recalcan que ?son muy pocos los que de verdad aportan toda la documentación completa?, porque lo más com?n es que ?no env?en bien ni las declaraciones responsables.?Hay que estar insistiendo en que las env?en de forma correcta para que el caso pueda pasar al departamento financiero, y esto implica estar atendiendo la misma petici?n hasta en ocho ocasiones?. Lo mismo sostienen fuentes financieras, que detectan ?muchas solicitudes incompletas?.

Los grandes tenedores de vivienda tambi?n se están encontrando casos en los que el inquilino es un?estudiante que?alega el cierre centros educativos o universidades para no tener que pagar la renta, sin estar en un ERTE o sin haber perdido el empleo como consecuencia de esta situación excepcional.

Invermax tambi?n asegura que se están encontrando?solicitudes de los avalistas de los arrendamientos, no de los inquilinos, a pesar de que no pueden pedir la moratoria del alquiler (aunque s? pueden solicitar la moratoria hipotecaria), mientras que desde la Agencia Negociadora del Alquiler detectan que ?muchos inquilinos que se consideran a s? mismos vulnerables ni siquiera están solicitando la moratoria y?han decidido directamente dejar de pagar las rentas, aprovechando que?el Gobierno ha prohibido los desahucios?durante los seis meses siguientes desde que finalice el estado de alarma?.

Además de las ?trampas? de los arrendatarios, el organismo que aglutina las asambleas de la Plataforma de Afectadas por la Hipoteca, Stop Desahucios y Asambleas de Vivienda de la Comunidad de Madrid incide en que tambi?n están detectando??casos de muchos?propietarios que están rechazando el pago de las rentas aprovechando el momento de confusi?n?para poder justificar más tarde finalizaciones de contrato por incumplimiento?. Tambi?n alerta de que algunos peque?os propietarios se están negando a llegar a un acuerdo con sus inquilinos para aplazar el pago de la renta, lo que ?está generando una presi?n econ?mica adicional a los inquilinos que se ven obligados a endeudarse para poder afrontar la renta?. En su caso, la única alternativa ser?a conseguir un?pr?stamo del ICO para pagar el alquiler.

Por otro lado, tambi?n hay inquilinos que, aun cumpliendo las condiciones y teniendo una oferta de moratoria en firme por parte del casero profesional, ?deciden rechazar la alternativa para no endeudarse y prefieren pedir dinero a un familiar o allegado a tener que comprometerse a devolver el importe de la renta aplazada durante el plazo establecido en la normativa?, explica el responsable de la gestora patrimonial Invermax.

Dificulades para pagar las cantidades pendientes
De hecho, la Coordinadora de la Vivienda de la Comunidad de Madrid alerta de la?complicaci?n econ?mica que puede suponer para muchas familias vulnerables la obligaci?n de abonar las cantidades pendientes de pago?en el horizonte temporal previsto.

Desde este organismo se?alan que ?en el caso de un gran tenedor de vivienda, se propone una reducci?n del 50% de la renta durante el estado de alarma y hasta un m?ximo de 4 meses o bien una moratoria del pago de la renta, debiendo?abonarlas de forma fraccionada durante los pr?ximos 3 años. La primera opci?n es poco viable si el monto total de ingresos familiares ha descendido a cero y la segunda implica un endeudamiento que en absoluto es seguro?que pueda ser revertido en un plazo de tres años,?m?xime si se hacen realidad las previsiones de descalabro del PIB español para este año, que de media rondan el 9% de ca?da?.

Por tanto,?el pago de las cantidades adeudadas de la renta o la hipoteca será ?dif?cilmente abordable?si los negocios no pueden abrir, si las empresas alargan los ERTE en el tiempo y si el solicitante se mantiene en situación de desempleo, por lo que?a miles de familias les va a llevar meses restablecer su nivel de ingresos previo al estado de alarma?, recalca la plataforma, que agrega que??las medidas tomadas por el Gobierno son claramente insuficientes, dejan fuera a multitud de familias que a?n no saben cu?ndo volver?n a poder abrir su negocio, recuperar a su rutina laboral o volver a buscar trabajo, y condenan a la clase trabajadora a pagar nuevamente esta crisis?.

Con este escenario sobre la mesa, tanto?el sector bancario como los grandes tenedores de inmuebles aclaran que están intentando buscar?soluciones para los colectivos que no cumplen las condiciones?establecidas por el Gobierno.

Por ejemplo, algunos caseros profesionales prev?n atender los casos de trabajadores que perdieron el empleo antes de la llegada del coronavirus y los autónomos que no hayan presentado el cese de actividad, mientras que fuentes bancarias aseguran que se están sacando adelante muchas más solicitudes de moratorias impulsadas por las propias entidades que dejan al margen las condiciones definidas por el Gobierno y que están acordando con los?clientes más vulnerables el pago de?los intereses del pr?stamo, aplicando una moratoria sobre el capital.

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